【聯合晚報╱記者 游智文/台北報導】 2009.01.21 10:23 am 牛年來到，陷入低潮的房市今年能否「牛」轉乾坤？綜合建商、代銷及房仲看法，多數認為今年上半年房市仍將低檔盤整，條件有利買方，是自住購屋好時機。下半年在政策利多、大三通效應發酵下，則有機會露出回溫曙光。
預估上半年交易量續跌
2008年房市呈現過去罕見的倒Ｖ型走勢，本來已呈低迷的房市，因為立委、總統選舉，突然振奮起來，成屋房價跳漲，預售屋甚至宣布封盤不賣，但到了下半年，情勢又忽然急轉直下，衰退速度之快和上半年上漲速度，同樣令人心驚。
在2008年下半年全面買氣急凍下，這幾年一直保持在42萬件以上的全台建物移轉件數，雖然內政部最後的統計尚未出爐，但從去年截至10月的統計數據來看，去年估計只有38萬件，僅高於2003年SARS的水準。
房地產一向是「量先價行」，預估今年房市，就得看急凍的成交量能否解凍，回復買氣。這部份包括CCIM國際認證投資師台灣協會、信義房屋、永慶房屋、美商易而安看法都是保守的，易而安推估2009年約34~35萬件，CCIM則認為僅有30~32 萬件，也就是比去年還要再重跌兩成。
兩大指標：股價、失業率
2009年交易量持續下跌，房價表現當然不會太好看，但會跌到什麼地步? 信義房屋認為，這需觀看兩大指標，高總價產品看股價指數，一般住宅則看所得及失業率。如果股市依舊疲軟，預估現已回跌一成的高總價恐怕還會再修正。
至於一般住宅，如果企業仍然大放無薪假、裁員風依舊狂吹，在購屋信心嚴重缺乏下，一般住宅再下跌也毫無疑問。
不過不少民眾期待「崩盤價」，以揀便宜，但今年應該沒機會。基本上最壞的看法就是跌三成，政大教授張金鶚就是這麼認為，永慶房仲集團總經理廖本勝從過去經驗判斷，也認為從高點算起整體價格修正到2~3成時，就能回穩。
預售市場量議價空間縮小
多數人對預售市場比較悲觀，認為09年預售市場會是「量縮價修」的情況。推案量其實已在修正，去年11月北台灣的推案量就只有104億，12月份粗估更跌破100億元。住展推估2009 年全台推案量約7100億，比去年少3成，是SARS以來最低。
推案量大減，並不表示市場沒有供給量，由於過去兩三年推案量屢屢破表，市場估算，2009年全台將有6.5萬戶新成屋交屋，僅次於2006年的8萬戶，位居歷史第二，其中北台灣約3.8萬戶，比去年增加7%，是史上新成屋供給量新高點。
新成屋會讓預售房價面臨更大修正壓力，但回修幅度則看法分歧，但2009年上半年建商改以銷售餘屋、新成屋為主，開價比較合理，都是可以確定的。在此情況下，住展研判目前各地動輒打7折的議價空間，2009年將不復可見，北市預售議價空間估將回到1成以內，台北縣則在1成5左右。
全面性買方市場 自住客出籠
2009年上半年房市雖很不樂觀，但業界大多認為市場會出現一波自住購屋人潮。台灣房屋副總謝萬雄說，原因有二，一是市場不好態勢明顯，不論是房屋或是土地，基本上都已從賣方轉為買方市場，買方擁有主導權，會更願意進場。
其次，央行連續大幅降息，宣告低利時代來臨，再加上政府近期不斷祭出優惠房貸、延長寬限期、還款期限等各種購屋誘因，在房價同步走低的情況下，預估過去很多受限於房價、利息等高購屋門檻而無力購屋的民眾，必會加速進場。
這種趨勢其實現在已經很明顯，台灣房屋最近進行店頭統計與調查，其中89%為自住型買方，投資比例就僅11%，這與過去投資比例動輒3、40%，可謂天差地別。自住客出手購屋情況，預估在經濟情勢只要稍微回穩時，就會更為明顯。
下半年房市有機會回溫
2009年的下半年，不管業界或學界普遍認為，房市應會比上半年好。信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，去年下半年房市急凍，主要是買賣雙方對價格認知差距太大，但經過2009年上半年的調整，包括價錢和心態，下半年交易量應會較為熱絡。
上述的自住客進場也是下半年房市看好主因。創意家廣告副總何志正認為，自住買方會從低總價產品入手，或從郊區下手，或是買市區兩房，當市場開始有流動時，投資置產型買方就會出現，帶動市場反彈，預估時間點就在下半年。
另外去年年底啟動的大三通利多，不可能永遠都不發酵，一般認為，今年下半年應該就會浮現，隨著台商回流增加、國內經濟回穩，再加上國際經濟情勢的好轉，房市也會逐步回溫，不過沒有人認為房價會因此立即反彈回漲。(2009-01-01)
【2009/01/21 聯合晚報】
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