上海房地產市場將在今年下半年迎來轉機

2009年，位於港匯廣場西側的地塊，被譽為上海市中心面積最大、最後一塊黃金地塊、浦西第一高樓「徐家匯中心」項目在沉寂13年後終於有了實質性啟動。該項目的開發商，是上海城開集團。 在全球金融危機之下，上海重金打造這麼大的項目，耐人尋味。
作為滬上一家老牌國資地產企業的上海城開集團總經理，倪建達是一名少帥。1963年出生的他，從上海城開1996年創立之時便供職於此。
而在他看來，上海房地產市場在2009年下半年將迎來一個轉機。原委是，「一方面是國家和上海的政策累計效益將逐步釋放，另外剛性需求累計凸顯」。
此時還能在資金上為項目提供保障，倪建達表示：「是由於2006、2007年土地最火的時候我們沒有去拿地，2008、2009年大家資金鏈緊繃的時候我們沒有出現這些問題，所以目前我們的日子挺好過，目前上海城開不裁員、不減薪反而增加薪水。」
「而且上海房地產企業在前幾年發展過程中，都積累了一些錢，目前還都扛得住。(當年)如果不瘋狂拿地的話，現在沒有問題；如果拿地瘋狂，現在風險很大。」
受全球金融危機所累，我國房地產市場走勢頗受各界關注，尤其是上海房地產市場的走勢，更是引人注目。倪認為，上海房價主要是由於成本決定，「土地的剛性成本沒有辦法掉，如果掉，上海金融行業的損失會相當大」。
而作為一名上海市人大代表，在不久前的上海市「兩會」上，倪建達在發言中表示，房價要保持穩定，還要逐步完善經濟適用房和廉租房，目前情況下，不能要求人人都有自己的產權住房，而是應該努力實現人人都有房住，政府托底要托好。
對此，中共中央政治局委員、上海市市委書記俞正聲表示贊同。但俞正聲同時表示：「房價不能高，不能再漲了。」
從中小盤到大盤
《21世紀》：從整個上海房地產發展歷程來看，早期上海房地產市場不盡如人意。拿上海城開來看，如何在逆境中實現發展的？
倪建達：城開在1996年剛成立初時是一個基礎比較差的國有企業，當時的資產規模小、人員結構老化，是傳統的機關加國有企業，十多年走下來還是比較幸運，主要是因為我們搭上了社會經濟發展的快車。
1996年成立的時候房地產不好，宏觀經濟也很差，當時領導班子出了一些狀況，和外資的合作項目上也出現了一些問題，所以一成立就在原有的基礎上往谷底滑，所以1997年時我也離開了一段時間。
1998年，政府讓我再回來時候公司幾乎沒有辦法生存下去，當時有幾種選擇，一種是劃給另外一家企業集團，但是他們沒要，政府覺得這個企業關門太可惜，給我的任務是兩三年時間內，抑制住下滑的勢頭就可以了。
但是城開在1998年還是幹了一些比較有意義的事情，舊企改造結合盤活存量房，把二十幾萬存量房套現變成可以使用的資產。
這筆錢對我們非常重要，還了一些銀行的貸款，剩下的部分就是我們的第一桶金，使得城開可以開發新的項目。
此後城開陸續開發了另外一些項目。1999年之後也恰逢政府推進房地產市場，我們也就順便跟上了房地產初創期的發展。
《21世紀》：2002年時候，上海城開在顧戴路拿下了一個地塊，也成為城開一個重要轉折，當時市場議論很多，具體是一個什麼樣的過程？
倪建達：我們是徐匯區的企業，早期的發展也都集中在徐匯區，2002年在顧戴路拿下的1404畝地開發權，但是對於城開來說是一個很大的轉折。不僅跨出徐匯區，還從中小盤向大盤發展。
2002年之前，每個項目開發資金大的也就幾個億。顧戴路這個項目資金達到了68億，當時這塊地資金比較高，規模比較大，歷史問題也很複雜，我們從30多個競爭對手
中拿下了這塊地，當時大家認為這個地塊每畝82萬是頂，我們還是以每畝地85萬的價格拿下，好多人都覺得我們風險太大。
也正是邁出了徐匯區，我們才獲得了比較長足的發展，此後在上海除了閔行、南匯等地有項目以外，我們也跨出了上海，到河南鄭州、湖南長沙、江蘇昆山相繼購了一些地。
顧戴路後來開發的萬源城，當時上海圈內的房地產三劍客都認為風險太大，我說我們每平方米能賣5500，他們說最多賣4800就已經很好了，700塊在當時是一個遙不可及的差價，但是在2007年5月萬源城最早一批10萬平方米進入市場時候，開盤前三天就有人排隊，當天全部售完。
大盤運作之術
《21世紀》：萬源城如此大手筆一個投資，上海城開的資金運作模式是怎樣的？
倪建達：運作的萬源城這個項目，投入總規模預計在68個億，市場的總規模預計在150億左右。當時作為資金規模不是很大的城開來說，萬源城的運作是一個很經典的案例，我們撬動的自有資金也就幾千萬。
2002年時銀行對房地產的貸款還是比較寬鬆的，做這個項目時我們和銀行交流，我手頭沒有錢，但是我想買這個地塊，是否可以提供一個廣泛的金融安排，銀行看後覺得這個項目非常好，由於他們對我非常瞭解，他們只提了一個要求：倪總你自己必須做總經理。
當時承諾解決了16個億，後來城開只借了8個億，我買這塊地的對價是8.6億，其實我自己只出了6000多萬， 2004年年底，8個億的貸款到期，正好我在2004年的10月份發了一個信託，把這8個億的貸款還了。
2004年時候恰逢國家宏觀調控，這個信託的發行也經歷了波折，我們報給銀監會的是2004年3月，5月開始宏調，7月份這個門關上，我們的信託作為了老項目在10月時批下來，新華信託給我們發行，農業銀行作為擔保，11月時拿到10個億的信託資金。
信託資金是兩年期的，到2006年12月到期，但恰好2005年、2006年房地產價格快速拉升，其它項目的銷售回籠的資金正好足以彌補回來，這是城開很重要一場戰役。
「耐得住寂寞是成熟，
懂得放棄是一種美」
《21世紀》：進入了2007年，上海土地出讓市場一片瘋狂、而2008年這些前期大動干戈的房企又陷入資金危機，城開為什麼沒有參與那輪搶地？
倪建達：當時我覺得我無法面對那麼高的一個漲幅的地價，上半年拿的時候是500萬一畝，下半年就是1000萬，沒有一個市場能面對那麼快的漲價。
2006年2007年我們沒有參與拿地。所以現在大家都在被高價地套住之後，我們還很輕鬆。
而銀行同時對房地產行業收緊貸款，各個公司出現資金鏈問題前，恰好我們的合作夥伴上實控股進來，購買了我們40%股份，我們也拿到了23億現鈔，我們把原先歷史上的借款都清理了。
所以當別人日子很難過，求生存的時候我還可以做到衣食無憂，我們還可以更大規模招收新的員工，2008年員工工資水平增加了31%。
基本上近兩年我們也就在2008年年拿了重慶一塊地，那裡比較便宜，我們在那裡訂了兩千畝的地，一期支付了1000畝，價格比較便宜。我們也不獨立上市，也沒有瘋狂圈地圈錢的衝動，整體上還是比較平穩。
在2007年的年初，拿了江陰3.8平方公里，總投資預計150億，最後政府調整了和我們的條件，城開最終放棄了，回想這步棋也是下對的，如果那時候進入的話，相信我們也會在2008年出現資金問題。
我們戰略投資部做很多的投資分析，我對他們說耐得住寂寞是成熟，懂得放棄是一種美。
《21世紀》：城開下一步會在哪些方面拓展？
倪建達：我們的人才都集中在房地產市場，所以下一步會繼續在房地產主業上做拓展，對於市場來說，我們認為今年年中會是一個投資的好機會，因為大家的日子都難過了，別人不幹的時候我們干。
一方面，2009年下半年對於房地產來說也是一個回暖的時機，一方面政策的累計效應會出來，剛性的需求會不斷釋放；還有，上海有效的土地供給沒有。同時銀行降息，房貸讓利百姓幅度較大，這些是可以預判，不可預判的是國際金融市場的形勢。
未來城開暫時還不會有多元的考慮，我們會專注房地產的發展，但是我們會把房地產的門類做多，原來以住宅為主，接下來會在酒店、商業辦公樓上做突破。
而未來五年，我們可能會在房地產信託，基金方面做一些考慮，目前受海外金融危機影響，國內的信託和投資基金模式一直在探索，政策還不是很明朗，在融資上我們還很難拿出除了銀行以外的一些有效方式。
但是今年城開將會在酒店業上做一大突破，目前我們正在和上海新天地談判兩個酒店項目的收購，一個是七星級、一個五星級，具體的步驟等談判完成後，會通過香港公告發佈消息。