海外私募資本潛入二三線商業地產

儘管房地產行業整體下行趨勢暫時難改，但商業地產，尤其是二三線城市的商業地產在近期卻成為部分資本的追逐目標，專家預計明年將是外資收購我國商業地產的高峰期。　　資本紛紛湧入
　　「現在正有一批外資活躍在國內的二三線城市，準備抄底商業地產。」國際物業顧問DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞日前透露，近半年以來，雖然房地產市場持續下行，但商業地產逐漸成為外國投資者的目標，一批來自澳大利亞等國的基金正積極考察商業地產，並在瀋陽等地下單購入不動產。其中，由於看好中國消費前景，商舖成為最為搶手的投資標的，其次是寫字樓；由於二線城市投資成本較低，受到了更多投資者的關注，有專家估計，已有約5億美元的私募資金在中國的二三線城市接盤。
　　日前，美國華平基金一次性投資1億美元整體收購西安大唐不夜城A地塊10萬平方米商建物業；中東歐規模最大的房地產企業環達通則制定了在中國二三線城市發展的策略，2008年底拿下大連29萬平方米商業用地，2009年1月在成都投資的凱丹廣場動工。
　　對此，DTZ戴德梁行華北區商業部(商舖)主管聶綺冰表示，投資商業地產在經濟轉好時更容易獲得高額回報，預計明年將是外資收購商業地產的高峰期。
　　與外資不謀而合，國內地產大佬馮侖、潘石屹也多次在不同場合表示看好商業地產前景。萬通董事局主席馮侖表示，目前我國的房地產市場中，「住宅產業深受政策因素影響，逐步脫離理性商品市場規律，讓我們越來越難判斷了；而商用不動產市場化程度高，要特別關注，我們希望在這些領域的創新可以得到市場的回饋，可以得到變現的機會。」
　　馮侖認為，未來三到五年間，我國商業住宅供應十分充足，住宅市場開發空間有限。在美國等發達國家，商業地產開發企業的市值遠大於住宅開發企業，商業地產將成為房地產行業的下一個發展機會。「在上一個房地產蜜月當中，我們為全球貢獻了一個最大的住宅公司——萬科，我個人認為下一個蜜月來的時候，我們會為全球貢獻一個最大的商用不動產公司」。
　　二線城市成主戰場
　　對於商業地產的未來，DTZ戴德梁行華北區董事張家鵬認為投資群「看完印度、看完越南、看完歐洲美國，仍只有中國有利可圖」。他表示，從全球範圍來看，中國市場穩定，並且「起碼還是在增長」；長遠來看，中國仍需解決城市化問題，二線城市是目前的最大主力。而商業地產和住宅的屬性完全不一樣，除非經濟體發生本質變化才會受到市場影響，不像住宅市場經濟一旦下滑就會遭遇打壓。以北京為例，眼下兩極化發展趨勢明顯，雖然整體租金下滑，但核心物業的租金仍然在上漲。
　　而此前第一太平戴維斯提供的數據顯示，除北京、上海等城市外，不少城市仍缺乏足夠的商用物業為經濟發展配套，以天津為例，甲級寫字樓僅有30萬平方米，符合甲A級標準的寫字樓約為10萬平米，整個城市的甲A級標準寫字樓體量甚至不如北京CBD區域一棟寫字樓。其他二、三線城市的供求情況更不容樂觀。
　　中國指數研究院的數據顯示，根據北京、深圳、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、長沙、南昌、蘇州、大連、青島、西安等16個城市的投資額數據，二三線城市在2008年得到更多資金的支持，投資額增幅明顯高於全國平均水平。1-11月，京深滬廣四大城市投資額同比增速分別為-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。二三線城市中，西安、南昌、天津分別為39.8%、35.0%、28.9%，蘇州、大連、杭州等城市投資額增速均超過20%。而造成這種情況的原因或是由於二線城市房地產市場起步晚，房價/地價水平相對較低，市場空間相對較大；另外，以深圳、上海為首的一線城市08年房價降幅較為明顯，一定程度上影響了當地投資者的信心。
　　懸念仍存
　　儘管不少資本逆勢流入商業不動產領域，但在房地產整體行業下行趨勢下，商業地產能否獨善其身懸念猶存。
　　中國指數研究院提供的數據顯示，2008年1-11月，我國住宅開發投資額為19332.66億元，同比增長25.21%；辦公樓和商業營業用房投資額分別為923.15億元和2695.44億元，分別同比增長0.04%和16.08%。中國指數研究院分析員認為，住宅投資增幅仍遠高於非住宅物業投資原因有兩點：第一，商業地產投資週期更長，資金規模要求更高，在市場調整期，企業更傾向於選擇投資週期相對較短、資金需求相對較低的住宅項目；第二，歷史累計效應，2008年中國房地產市場調整幅度較大，銷售面積、銷售額等指標降幅明顯(1-11月分別同比下降18.3%和19.75%)，但由於房地產市場本身的週期性，多數企業在2006-2007年期間大舉擴張期時，在物業類型選擇上更傾向於住宅市場(2006-2007年住宅市場投資額增幅均高於非住宅市場)，因此2008年企業在放緩投資時，住宅市場因為擁有更多的歷史項目儲備，仍會保持較高的投資增速。
　　此外，專注於商業地產的私募股權投資也陷入低谷。據清科研究中心統計，2008年房地產行業共發生12筆私募股權投資案例，比去年減少了22筆，披露的投資金額為17.10億美元，比去年減少22.49億美元，投資案例數和投資金額的下降幅度均超過了50%。
　　與此同時，商業地產項目的甩賣趨勢仍在繼續，李嘉誠近期相繼拋售位於長寧區的上海黃金城道商舖及浦東的御翠園8棟商業別墅及會所；商業地產退地大單出現，郭鶴年旗下的嘉裡建設和香格里拉日前聯合宣佈，「放棄購買唐山市地塊之權利」，按照此前計劃，該地塊將用作酒店、住宅和商業物業開發。為此，兩公司將合計支付2390萬港元的退地罰金。
　　儘管存在分歧，但二三線城市的商業地產仍然被部分資本所看好。而此前中國證券報記者在採訪溫州投資者時，他們亦表示在住宅市場無利可圖的情況下，已經把目光轉向二三線城市和商用不動產，目的在於博取租金長期收益。2009年，在房地產市場整體下行趨勢難改的背景下，商業地產、特別是二三線城市的商業地產或將成為市場亮色。
　　南京市中心新街口附近的一條主幹道旁,一家房地產開發商新推的寫字樓促銷廣告。廣告牌上「投資50萬元相當於做公務員」、「給你機會」等廣告語引人注目。