YAHOO

【藍圖】泡沫關頭的房地產危機，該如何「拆彈」？ 31 Dec 06:35 PM 作者藍弋丰 | 民報 –  房地產價格是否泡沫化，國際金融界有幾個參考指標，其中最主要的指標包括：房租房價比、房價所得比、房貸佔GDP比等等，從這三大指標來看，台灣房地產都嚴重泡沫化。 瑞銀發表2015年《瑞銀全球 【藍圖】泡沫關頭的房地產危機，該如何「拆彈」？ 31 Dec 06:35 PM 作者藍弋丰 | 民報 –  房地產價格是否泡沫化，國際金融界有幾個參考指標，其中最主要的指標包括：房租房價比、房價所得比、房貸佔GDP比等等，從這三大指標來看，台灣房地產都嚴重泡沫化。 瑞銀發表2015年《瑞銀全球房地產泡沫指數》報告，在15個國際城市中，選出泡沫化程度居首的國際城市為倫敦，這份報告研究的城市未包括台北市，否則台北泡沫化指數必定大幅超越倫敦，因為倫敦房租房價比為30，也就是說買了房子出租要30年才能回本，但台北市房租房價比則高達6~70；而論房價所得比，倫敦以熟練技術勞工的平均薪資，要14年才能買得起一間約18.2坪的小窩，但在台北市可能要超過2~30年以上，也就是說，台北市的房地產的泡沫化程度比起瑞銀判斷的最泡沫化城市還要更嚴重得太多，且英國還只有倫敦房地產嚴重泡沫化，台灣是連花東地區都遭炒作漲升數倍。 台灣房地產嚴重泡沫化與經濟不景氣 就房貸佔GDP比例而言，2014年台灣全體銀行對不動產放款佔總放款比重則為31.8%，不動產放款餘額達7.73兆元，佔GDP比重48.2%，是「2008年以來最低」──2008年為48.8%──但這個佔GDP比重，可是比西班牙當年房地產泡沫崩潰時還高上一倍。所以從三大指標來看，台灣的房地產情況，聳動點說，已經「比泡沫化還嚴重」一倍。 倫敦的泡沫化指數為1.88，瑞銀依據1985年到2009年之間的歷史經驗表示，若泡沫化指數超過1，3年內有95%機率房價平均向下修正3成，且中長期的房價都不看好。台北市泡沫化比倫敦更嚴重，若計算指數應該更遠遠超過1，參考瑞銀統計的歷史經驗，3年內有相當高機路會看到房價下修3成，甚至5成都有可能，但我國銀行對不動產放款曝險嚴重偏高，佔 GDP 比例竟高達近半，且央行從2010年啟動房貸管制，卻全無作用，佔GDP比例只下降零點幾%，也就是說銀行曝險危機完全沒有解除。 屋漏偏逢連夜雨，台灣當前總體經濟前景並不樂觀，各機構紛紛預測經濟成長連「保一」都沒有，展望2016年，中研院雖寫出1.74%的數字，但數字一出，產業界馬上揶揄「是不是少了個負號」，較悲觀的市場人士甚至預測其實將會是-3%，當經濟無成長甚至負成長，企業融資需求低落、周轉不靈產生壞帳，對銀行產生壓力，同時銀行體系降低房貸曝險動作遲緩，抱著不少房貸燙手山芋等待慢慢消化，若此時房地產暴跌，恐發生系統性危機，在此情況下，可以發現央行聯合台北市長柯文哲有志一同「緩打房」，央行8月宣布放鬆2010年以來的房貸管制，台北市長柯文哲於提出修正台北市公共住宅租金政策時表示：「亂打房會影響台灣經濟，這不是我們承擔得起。」可說意思是「病人狀況不好，只好暫緩治療。」 然而暫緩治療，不能把腫瘤弄更大，12月29日金管會加入「緩打房」行列，宣布取消銀行不動產貸款及中度列管措施，回歸「銀行自主管理」，預計從銀行體系釋出高達1.3兆元的資金投入房市，這簡直讓人傻眼，因為緩打房是希望給金融體系有時間趕緊處理過高曝險，以免屆時發生系統性危機，豈能手段當成目標，為了緩和房市下跌，竟然還讓金融體系投入更多資金在房地產上，更增加系統性危機風險？ 央行的鬆綁宣示，不也會增加房貸？但央行可以是宣示作用，釋放消息旨在影響市場心理，在金融實務上，只要金管會仍然針對房貸曝險高的銀行把關，對風險過高者要求提高存款準備率，就能實質逼迫銀行收貸多於放貸，逐漸「脫險」，避免系統性風險發生，如今卻連金管會都鬆手，說要回歸銀行自主管理，但2008年以來，其中有央行5年管制、金管會4年管制，結果銀行還頑冥不靈，不動產放款餘額佔GDP比重只從48.8%降到48.2%，僅僅降了0.6%，若讓銀行自主管理，會有什麼下場不問可知。 房地產絕非經濟火車頭 金管會主委曾銘宗到底在想什麼，只有他自己知道，適逢大選，有人認為可能是為了「保一」想注資房地產美化經濟數據，這論點或許有其可能性，因為過去許多政府官員迷信房地產是「經濟的火車頭」，這觀念完全錯誤，只要看任何一個背負房貸的人被迫如何緊縮消費，再看銀行資金大量流向房貸對正常企業融資造成的排擠，以及房租成本對中小企業造成的負擔，就知道台灣的房地產是「經濟的腫瘤」，吸乾了社會的血液，讓身體正常器官越來越消瘦，但是腫瘤本身卻越長越大，沉甸甸的，結果愚蠢的政府官員秤體重的時候，還喜孜孜的說：「身體都瘦了，還好這顆腫瘤增加不少重量。」 房地產長年以來是台灣經濟結構、社會問題、甚至政治沉痾的來源，正因為房地產炒高，變更個地目就能憑空變出鉅款，才養成了政商黑金結構以及長年來的賄選風氣，否則選舉買票一次撒下數億到數十億，還要打點那麼多黨政高層與基層樁腳，若非有炒作地產這種暴利生意，這些資金與精力，早就拿去投入產業發展了；王如玄因為軍宅而灰頭土臉，追根究柢，也是因為房地產炒高，讓她把畢生心力都花在追逐軍宅轉賣就能快賺一筆上，若沒有這種橫財，王如玄把到處蒐羅軍宅所花費的驚人精力都用在法律本業上，早就不知有多大成就；台灣炒作房地產的全民共業，讓有房有地的人十年來睡一大覺，身價就漲了數倍，但在產業拼命工作的人，卻遠遠賺不到那麼多錢，產業老闆把工廠賣了、不再投資新技術，資金都拿去炒房地產，賺得還比正派經營多，產業當然空洞化，如此經濟怎麼可能不出問題？ 房地產「火車頭」謬論應該徹底推翻，全民與政府都必須認清腫瘤害死身體的事實，如今這顆腫瘤已經這麼大了，金管會胡亂鬆綁，腫瘤還可能更膨脹，有政治陰謀論者認為：莫非是想把問題越搞越大，留給未來政府一個超大未爆彈？無論如何，不論新舊政府，這顆巨大未爆彈都非拆不可，但拆房子要如何拆，才不會拆到屋倒人亡？如今可說陷入了哈姆雷特兩難習題：「要苟且偷生，還是逕赴毀滅？」 房貸緊縮或只減不增方為解決之道 較積極的想法認為，應該即刻拆彈，為了避免投鼠忌器，拆彈前必須先降低金融體系曝險，金管會不但不應該鬆綁，還應該加強管理，以房地產3年內下跌3成，或甚至應該以下跌5成為基準，對銀行作壓力測試，並要求銀行對房貸曝險提撥足額準備金，以免銀行明明已經不足以支應未來可怕的壞帳海嘯，卻還自以為資金氾濫而到處胡亂借，當確保金融體系能夠存活之後，就重手打房清除泡沫。 較保守的想法則認為，一旦金管單位大動作壓力測試，銀行全面認清房地產風險，房貸緊縮，馬上房地產就會崩盤，來不及緩衝，因此，只能以拖待變。但即使是以拖待變，也應嚴控房貸只能減不能增，否則只是讓問題越來越大，最後兩難狀況越陷越深，無可收拾。 西班牙在2008年房地產泡沫崩潰後，銀行因為大量房地產放款呆帳損失慘重，因而授信緊縮而百業蕭條，迫使西班牙在2012年向歐盟請求紓困，台灣可沒有歐洲央行可以求援，對於此一嚴重危機，台灣的領袖，在研究如何發展未來產業之餘，恐怕也得同時思考如何解決眼前棘手的兩難習題。 This entry passed through the Full-Text RSS service - if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers. ©2015 infohankao | Web Version   Forward   Unsubscribe     Powered by Mad Mimi®A GoDaddy® company