2009年1月20日 星期二

抗跌好厝》降息+抗跌 上半年買屋自住好時機

【聯合晚報╱記者 游智文/台北報導】 2009.01.21 10:23 am 牛年來到,陷入低潮的房市今年能否「牛」轉乾坤?綜合建商、代銷及房仲看法,多數認為今年上半年房市仍將低檔盤整,條件有利買方,是自住購屋好時機。下半年在政策利多、大三通效應發酵下,則有機會露出回溫曙光。
預估上半年交易量續跌
2008年房市呈現過去罕見的倒V型走勢,本來已呈低迷的房市,因為立委、總統選舉,突然振奮起來,成屋房價跳漲,預售屋甚至宣布封盤不賣,但到了下半年,情勢又忽然急轉直下,衰退速度之快和上半年上漲速度,同樣令人心驚。
在2008年下半年全面買氣急凍下,這幾年一直保持在42萬件以上的全台建物移轉件數,雖然內政部最後的統計尚未出爐,但從去年截至10月的統計數據來看,去年估計只有38萬件,僅高於2003年SARS的水準。
房地產一向是「量先價行」,預估今年房市,就得看急凍的成交量能否解凍,回復買氣。這部份包括CCIM國際認證投資師台灣協會、信義房屋、永慶房屋、美商易而安看法都是保守的,易而安推估2009年約34~35萬件,CCIM則認為僅有30~32 萬件,也就是比去年還要再重跌兩成。
兩大指標:股價、失業率
2009年交易量持續下跌,房價表現當然不會太好看,但會跌到什麼地步? 信義房屋認為,這需觀看兩大指標,高總價產品看股價指數,一般住宅則看所得及失業率。如果股市依舊疲軟,預估現已回跌一成的高總價恐怕還會再修正。
至於一般住宅,如果企業仍然大放無薪假、裁員風依舊狂吹,在購屋信心嚴重缺乏下,一般住宅再下跌也毫無疑問。
不過不少民眾期待「崩盤價」,以揀便宜,但今年應該沒機會。基本上最壞的看法就是跌三成,政大教授張金鶚就是這麼認為,永慶房仲集團總經理廖本勝從過去經驗判斷,也認為從高點算起整體價格修正到2~3成時,就能回穩。
預售市場量議價空間縮小
多數人對預售市場比較悲觀,認為09年預售市場會是「量縮價修」的情況。推案量其實已在修正,去年11月北台灣的推案量就只有104億,12月份粗估更跌破100億元。住展推估2009 年全台推案量約7100億,比去年少3成,是SARS以來最低。
推案量大減,並不表示市場沒有供給量,由於過去兩三年推案量屢屢破表,市場估算,2009年全台將有6.5萬戶新成屋交屋,僅次於2006年的8萬戶,位居歷史第二,其中北台灣約3.8萬戶,比去年增加7%,是史上新成屋供給量新高點。
新成屋會讓預售房價面臨更大修正壓力,但回修幅度則看法分歧,但2009年上半年建商改以銷售餘屋、新成屋為主,開價比較合理,都是可以確定的。在此情況下,住展研判目前各地動輒打7折的議價空間,2009年將不復可見,北市預售議價空間估將回到1成以內,台北縣則在1成5左右。
全面性買方市場 自住客出籠
2009年上半年房市雖很不樂觀,但業界大多認為市場會出現一波自住購屋人潮。台灣房屋副總謝萬雄說,原因有二,一是市場不好態勢明顯,不論是房屋或是土地,基本上都已從賣方轉為買方市場,買方擁有主導權,會更願意進場。
其次,央行連續大幅降息,宣告低利時代來臨,再加上政府近期不斷祭出優惠房貸、延長寬限期、還款期限等各種購屋誘因,在房價同步走低的情況下,預估過去很多受限於房價、利息等高購屋門檻而無力購屋的民眾,必會加速進場。
這種趨勢其實現在已經很明顯,台灣房屋最近進行店頭統計與調查,其中89%為自住型買方,投資比例就僅11%,這與過去投資比例動輒3、40%,可謂天差地別。自住客出手購屋情況,預估在經濟情勢只要稍微回穩時,就會更為明顯。
下半年房市有機會回溫
2009年的下半年,不管業界或學界普遍認為,房市應會比上半年好。信義房屋企研室主任蘇啟榮認為,去年下半年房市急凍,主要是買賣雙方對價格認知差距太大,但經過2009年上半年的調整,包括價錢和心態,下半年交易量應會較為熱絡。
上述的自住客進場也是下半年房市看好主因。創意家廣告副總何志正認為,自住買方會從低總價產品入手,或從郊區下手,或是買市區兩房,當市場開始有流動時,投資置產型買方就會出現,帶動市場反彈,預估時間點就在下半年。
另外去年年底啟動的大三通利多,不可能永遠都不發酵,一般認為,今年下半年應該就會浮現,隨著台商回流增加、國內經濟回穩,再加上國際經濟情勢的好轉,房市也會逐步回溫,不過沒有人認為房價會因此立即反彈回漲。(2009-01-01)
【2009/01/21 聯合晚報】

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