YAHOO

本報特稿/房市不景氣下的投資策略/智庫論壇/國政基金會資深顧問 謝明瑞 15 Jan 10:50 AM 中央日報 –  　摘　要 　根據城市土地學會(ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」，亞太地區的房地產市場可以保有一定水準的成長，但對 本報特稿/房市不景氣下的投資策略/智庫論壇/國政基金會資深顧問 謝明瑞 15 Jan 10:50 AM 中央日報 –  　摘　要 　根據城市土地學會(ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」，亞太地區的房地產市場可以保有一定水準的成長，但對台灣的房市則以「保守看待」為主。主要因國內房市不景氣，加上大選期間，在各政黨總統候選人的住宅政策中，有些政策的陳義過高，在執行上頗有困難，振興房市產業的內容亦易淪為口號，若政策推動不確實際，則不易達成其所謂的房市政策目標。另外，在房市不景氣中，投資人仍有其可供選擇的標的，包括購物中心、夜市、高鐵周邊、科學園區…等周邊的房地產，由於其具有相對較佳的生活機能，故能獲得一些投資人的信賴，並有不錯的銷售量價。因此，當國內房市不景氣，房市成交價量走低之際，國人除了必須對進行中的總統大選之房市政策加以檢驗之外，投資人若欲進入房地產市場，建議房市不景氣下的購屋選擇標的如購物中心、科學園區...等周邊的房地產，若其價位合理，且議價空間大，仍是投資人在房市不景氣下的極佳投資標的。 關鍵詞　房市不景氣　投資標的　房市政策 一.前言 　時序進入2016年，開年之際，國內政經大事繁多，一是正逢總統大選月，選舉氣氛漸濃，但一般民眾依然有選舉氛圍冷清的感覺，其景其形，有若當前房地產市場的不景氣，平淡中帶有一些淒涼；二是經濟成長率逐漸往下調整，房市景氣依然不佳，不僅交易量下降，房價亦逐漸下滑。 　根據2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告，在台北房市投資展望中，是以「保守看待」作為未來一年的台北房市發展之評價，且不動產投資報酬率可能再向下調整，顯示國內房地產確實不佳。 　另方面，房市雖然不景氣，且成交量偏低，房價亦隨著挫落，唯房地產市場是一個相對特殊又專業的行業，且在國人根深柢固的「有土斯有財」的房地產情結下，對某些區位的個案房地產如購物中心、夜市、高鐵沿線、科學園區…等特殊地區的產品之銷售中，房地產市場仍擁有相對較大的買氣，且房價亦有持續上升的情形；為瞭解國內房市變動狀況，並用以判斷未來國內房價走勢，有關當前的房市變動分析如下述。 二.房地產行情分析 　邇來，國內房市不景氣，交投冷清，未來一年的房地產市場仍難有突破性的進展，根據城市土地學會(Urban Land Institute, ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」資料，其認為亞太地區的房地產市場可以保有一定水準的成長，其中，又以東京、雪?、墨爾本、大板、胡志明市等五大城市的房市最具發展潛力，但對台灣的房市則以「保守看待」，在亞太地區的投資排名列為第17，並給予「持有」的評等。 　事實上，2016年在台北不動產投資的17名排序中，雖與2015年的18名之排序變化不大，但過去一年中，政府連續祭出多項打房政策，包括2016年1月1日開始實施的房地合一租稅改革等，造成房市低迷，目前仍難有起色；因此，國內外的學者專家對國內不動產的發展給予「繼續持有」的評論，在此情況下，業者對於2016年的房地產市場大抵都以保守觀望為主，並以「房價未有感下跌、建商推案減少、政策鬆綁」等三項指標，進一步推論2016年的房市可能不佳的結果。 　在經濟體系中中，由於房市與股市都具有「追漲不追跌」的預期心理，若民眾有房價上漲的預期心理，則投資需求增加，房價於焉上升，反之則會心存觀望，甚者連自住型住宅之需求都會下跌。當此之際，在房市不景氣中，由於國內房價雖有下調走勢，但仍未到「有感」的程度，因此，除了少數的「剛性需求」外，買賣雙方大多不會選擇在房市不景氣時進入，房地產之價量當然亦不會提升。 三.總統選舉的住宅政策比較 　住者有其屋是人民的大事，是社會與國家的大事，更是總統所必須關心並解決的重大事務；因此，每逢大選期間，房市政策是總統候選人所不能不提的重要政策。 　根據憲法第十條規定，人民有居住及遷徙之自由，旨在保障人民有自由設定住居所、遷徙、旅行，包括出境或入境之權利。亦即保障人民的居住權是憲法所賦予的權利，因此，房市問題是人民的居住問題，是經濟問題，是社會問題，也是政府所必須解決的國家問題，同時也是大選期間，各黨總統候選人所無法迴避的問題。 　在國內房地產市場中，當前民眾擁有房產的自有住宅率將近九成(約87%)，房地產買賣因而逐漸成為另一種商品交易模式，在商業追求最大利潤的原則下，經濟相對弱勢族群便無法以合理的價位購得所需的住宅，房價不當高漲因而成為民怨之首，而事實上，台灣都會地區房價偏高，民怨問題無法有效解決，主要來自政府對房市政策的失當。 　在民主國家中，領導人必須能對民怨問題有解決的能力，才能獲得人民的認同，也才能獲取國家大位；因此，各政黨候選人莫不以如何達成居住正義為其解決房市問題的重要理念，並提出各種房市政策以之因應，在此情況下，如何先讓住者有其居，再進一步達到住者有其屋，便成為其房市政策的主要訴求與目的。 　在2016年的總統大選中，各黨候選人均有其房市政策的主軸與內容，如國民黨提出「保障居住權；人人安心居」之房市政策，主題明確易懂；民住黨提出「安居三策」之主題明確，但「安居非問題，樂業也easy」則不確實際，流於教條及口號。因為觀之過去台灣政經發展的經驗，以及人民對房市政策的宣示與事實之比較，在房價不當高漲的前提下，安居是大問題，樂業也不easy；另外，親民黨則提出「延展性政策」，主要是在現有的房市政策下尋求進一步的發展，政策主軸平實易懂，且中規中矩。 　另外，若就各黨候選人的房市政策之內容來加以觀察，則國民黨的社會住宅4年10萬戶，以及民進黨的8年20萬戶，若無具體的法令規範與政府使命必達的決心，都易流於空言，且穩定房市政策不易；民進黨的房市政策則是教條性說明，極易流於口號，至於親民黨在配合國內需求與引進國外經驗時，仍需引進更多的人才與制度，才能因應配合。 　整體而言，在各黨總統候選人所推出的房市政策中，國人必須先瞭解國內的政經環境與條件，政黨必須先有符合時代潮流的法令規範，再提出適宜可行的房市政策以之因應，最重要的則是有政策推動與執行的決心，才能解決長期房市不健全的問題。 四.房市不景氣下的投資選擇 　在經濟社會中，價格機能主導經濟走向，主要價格合理便宜，沒有賣不出去的商品，正如房地產市場中，沒有賣不出去的房子，端視價格是否合理，或是否可以被買方所接受，因此，在房市不景氣中，投資人仍有其可供選擇的標的，且因房市清冷，適時進入可能是一個較佳的購屋時機，而在仍可供選擇的房地產標的中，包括購物中心、夜市、高鐵車站附近、科學園區…等周邊的房地產，由於其具有相對較佳的生活機能，故能獲得一些投資人的青睞，並得於在不景氣的房地產市場中，仍擁有不錯的銷售量價；有關國內房地產不景氣下的購屋選擇，或其投資標的之選擇，可分為下列幾個部分來說明。 1. 購物中心 　一般而言，購屋人的買屋動機雖各有不同，但良好的生活機能則是重要的考量因素，因此，距離購物中心或商場的個案較會受到購屋人的信賴，因為商機帶來人潮，人潮帶來錢潮，錢潮帶來更大的商機，同時也帶來房地產價格的水漲船高，正如在最近兩年中，購物中心周邊的房價，平均漲幅都在一成左右一樣。 　以國內較幾個較具知名的購物中心為例，不論是台北市的CITYLINK南港店、新北市汐止的iFG遠雄購物中心、桃園中壢的GLORIA OUTLETS華泰名品城等，其鄰近地區的房價均超過一成以上；其中，又以汐止的iFG遠雄購物中心周邊的房地產之漲幅為最大(16.27%)，觀其緣由，iFG遠雄購物中心是汐止地區最大的商場，除提供汐止居民消費外，鄰近台北市的東湖，以及基隆等地區的居民也受益，特別是購屋中心的樓上就是大型商辦，許多企業主進駐，就業人口增加，同時吸引消費者的採購，住屋需求亦同時增加。 　這種因購物中心而帶來周邊房地產房價上升之個案很多，如桃園中壢的GLORIA OUTLETS華泰名品城，由於該個案與高鐵桃園站僅有一條馬路之隔，可以充分發揮一日生活圈的機能，因此，雖然2013年曾出現預售屋的紅單滿天飛的熱潮，但因為2014年的打房措施頻頻出現而沒落，再隨房市低迷而陷入銷售低潮；爾後，隨著購屋中心的建立而崛起，其最近兩年的房周邊房價平均上漲一達一成以上(11.60%)。 2.夜市 　一般而言，食、衣、住、行是人民日常生活的必須品，生活的便利性是購屋的重要條件，不同的生活機能有不同的生活族群，因此，有人選擇以文化生活為主，有人偏愛物質生活，購屋人各有不同的選擇，同時也造就不同的購屋條件，其中，又以夜市周遭的房地產最具代表性。 　台灣房市是住商混合的居住類型，其中，又以夜市的混合型住宅相對出名，有些人偏愛夜市所提供的生活方便性，但也有人不喜歡夜市的吵雜喧囂，因而呈現夜市周邊房地產的差異性，以國內較具知名度的師大夜市為例，該地區曾是最受歡迎的夜市，民國100年曾創下每坪店面破500萬元的紀錄，該地區的餐廳、酒吧、商店林立，各類商家如雨後春筍，人潮匯集，車聲人聲吵雜聲，聲聲入耳，終於引發當地居民的反彈與抗議，加上該地區屬於北市有名的文教區，許多餐廳因違反使用分區規定而被勒令歇業，師大夜市商機因而逐漸平靜，但周邊的房地產價位也因此而大幅下降，其與大安區的住宅行情的價差高達每坪33.4萬元，下降幅度將近4成(-394%)。 　然而，若將夜市個案轉為高雄左營的瑞豐夜市，便可發現二者呈現完全不同的景觀，主要因該夜市正處成熟型的瑞豐商圈，距離捷運漢神巨蛋不遠，由於交通方便，生活機能佳，故成為投資人自住或投資的重要選擇，該區房價與同一行政區的住宅平均價之差價每坪超過6萬元，價差高達39.6%。 3.高鐵沿線 　一般而言，在房地產的購置決策中，交通便利與否是一項重大選項，因此，在一日生活圈的旅遊效應下，高鐵附近的房市標的是重要考量因素，然而，高鐵通車八年，各高鐵站周邊的房地產發展各異，有些漲幅十分明顯，有些漲幅則尚無法顯現，如在2013至2015年的二年中，左營、新竹、苖粟、板橋等，其附近房價的漲幅分別為18.0%、17.3%、14.6%、10%，是高鐵周邊房地產價位超過一成以上的地區，而台中、彰化、雲林等高鐵經過並暫停的地區，其周邊房價漲幅亦接近一成，分別為9.9%、9.8%、9.6%。 　高鐵所帶來的交通便利，也反映在新成立的南港、苗粟、雲林等三個高鐵站周邊的房地產市場上，其平均漲幅約一成；以尚未通車的南港車站為例，由於該地區具有高鐵、台鐵、捷運等三鐵共構的特性，加上有南港軟體園區、南港展覽館，以及為數可觀的商場與旅館等，帶來商機與人潮，故該地區的房價亦是水漲船高，最近兩年的房價漲幅為6.3%。 　綜觀高鐵通車所帶來的房地產之增值效益，除了桃園地區因增值過快而小幅回跌-2.2%之外，其餘各高鐵站附近的房價，大多呈現上揚之走勢。 4.科學園區 　台灣以經濟發展見長，且國內的經濟發展有許多部分是來自科學園區的努力，同時，科學園區也是人力與人口相對密集的地區，而人口的多寡則是支撐房價的最主要動力；若以過去一年的房價變化來做比較，根據內政部的實價登錄資料顯示，在國內的主要科學園區之鄰近房地產之價位變化中，大多呈現房價上揚走勢，其中，又以台南的南部科學園區的房價漲幅超過一成為最大(13.3%)，台北市的內湖科學園區與台中市的台中科學園區房價漲幅分別為13.0%與10.4%，為低迷的房市注入了新的活力。 　然而，科學園區周邊房價上揚其實是有原因的，除了該地區進駐較多的人口之外，當地公司的經營模式亦是重要的影響因素；以漲幅最高的台南市南部科學園區附近的房價為例，該區腹地廣大，含蓋善化、新市、安定等行政區(以善化區的人口密度為最高)，其對房地產的需求本來就較為活絡，若再加上台積電的進駐，並提供員工移居優惠制度，則其造成南科附近房市的利多不可言諭；另外，該地區又以投資人較為偏愛的透天厝為主，因而創下房市不景氣下的最大房價漲幅。 5.套房 　套房的價量變化可以看出房市的景氣變動，當房市景氣時，套房產品曾是房價高漲下的另一種選擇，但在房市清冷之下，購屋人對於購屋標的之選擇愈來愈嚴苛，對於曾經盛及一時的套房投資也有了轉折，除了因投資客陸續退場，影響套房買氣之外，其貸款成數相對較低，自備款有時還高於2房，考量其CP值(Cost-Performance ratio)，意即性能對於價格的比值後，有些投資人或已居住者會轉換空間較大的標的，因此，當房市景氣轉淡時，除了區位較佳的套房產品仍保有競爭的優勢之外，台北市12個行政區中，有八成左右的房價已呈下降走勢，新北市的套房產品亦呈現下跌現象，其中，跌幅在一成以上的套房有台北市的南港與松山，其跌幅分別為-15.5%與12.8%，而仍保有上漲優勢的則是大同區與中正區的套房產品，其價位分別上漲了7.4%與6.8%，約僅有跌幅的一半。 五.結論與建議 　經由前述的說明，可列出國內當前房地產市場分析的結論與建議如下。 　1.根據城市土地學會(ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」資料，其認為亞太地區的房地產市場可以保有一定水準的成長，但對台灣的房市則以「保守看待」為主。 　2. 每逢大選期間，房市政策是總統候選的重要政策，唯在各政黨總統候選人的房市政策中，有些政策的陳義過高，在執行上頗有困難，振興房市產業的內容亦易淪為口號，若政策推動不易，不易達成其所謂的房市政策目標。 　3. 在房市不景氣中，投資人仍有其可供選擇的標的，包括購物中心、夜市、高鐵周邊、科學園區…等周邊的房地產，由於其具有相對較佳的生活機能，故能獲得一些投資人的信賴，並有不錯的銷售量價。 　4.國內房市不景氣，房市成交價量走低，國人除了必須對正在進行中的總統大選之房市政策加以檢驗之外，投資人若欲進入房地產市場，建議房市不景氣下的購屋選擇類別如購物中心、科學園區...等周邊的房地產，仍可加以考量。 　5.根據經濟學中的價格機能之特性與功能，若將房地產買賣視為商品交易，則房地產市場中沒有賣不出去的房子，因此，在房市不景氣中，只要售價合理，且議價空間較大，則適當的投資標的仍有獲利的空間，亦可供選擇。 【中央網路報】 This entry passed through the Full-Text RSS service - if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers. ©2016 infohankao | Web Version   Forward   Unsubscribe     Powered by Mad Mimi®A GoDaddy® company