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本報特稿/大陸房地產政策與發展前景 16 Jan 02:50 PM 中央日報 –  　(一)前言　 　2016年是大陸「十三五」規劃實施第一年，為了部署新的經濟工作重點，大陸於2015年12下旬密集召開了「中央經濟工作會議」、「中央農村工作會議」和「全國住房城鄉建設工作會議」等三個重要的中共中 本報特稿/大陸房地產政策與發展前景 16 Jan 02:50 PM 中央日報 –  　(一)前言　 　2016年是大陸「十三五」規劃實施第一年，為了部署新的經濟工作重點，大陸於2015年12下旬密集召開了「中央經濟工作會議」、「中央農村工作會議」和「全國住房城鄉建設工作會議」等三個重要的中共中央級會議。「中央經濟工作會議」提出2016年的五大經濟任務：去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板。中共「中央農村工作會議」強調農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。「住房城鄉建設工作會議」強調推動房地?去庫存，並安排2016年600萬套棚戶區改造任務，進一步推動住房公積金改革，推動將農民工和個體工商戶納入住房公積金體系。這三個會議的共同指標就是處理房地產，特別是住房去庫存問題。 　房地產業是大陸固定資產投資主力之一，其關聯行業占了大陸將近五分之一的經濟活動，2011年為大陸GDP增長貢獻了3％。近幾年來房地產業已經告別黃金時代，總體房地產投資開始下滑，從2010年的33.2％增長率下滑到2015年1至10月的2％，房地產業對經濟增長的拉動作用明顯減弱。12月14日中國社會科學院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心最新一期「中國住房發展報告」稱，2015年前三季度房地產投資對GDP的貢獻率，已經降至0.04％，創下2000年以來的新低。 　大陸房地產投資不斷下滑，與銷售增長趨緩、土地出讓過多、房地產庫存不斷增長有密切關係。2015年10月下旬，住房待售面積攀升到歷史高峰。房地產業的上游是鋼鐵、水泥、建材、家具等，這些產業也有大批過剩產能。如果房地產去庫存問題不能有效處理，除了鋼鐵、水泥、建材、家具的過剩產能難以解決，也將導致銀行產生債務、壞帳問題，影響到金融系統性風險。目前經濟下滑的壓力將導致2016年，房市需求不足的問題繼續突出，對房地產業帶來嚴重影響，而且經濟增長的貢獻將降至0到1％之間，因此化解房地產庫存是2016年經濟工作的一場硬仗。 　　　　　　（二）房屋市場「結構性過剩」 　當前大陸房地產市場整體處於供大於求的狀態，除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，絕大部分二線及以下城市房地產投資過剩、庫存過大，泡沫十分明顯。從住房的有效需求（指既有購買欲望，也有購買能力的消費者）分析，當前大陸家庭戶平均擁有住房已接近1.1套，消費者所擁有的房子超過了家庭數目。加上房價與民眾收入比屢創新高，超過了大多數民眾的購買能力，出現「很多房沒人，很多人沒房」並存的現象。對比房產供需現狀，房地產面臨嚴重危局。 根據大陸「國家統計局」的定義，房地?庫存是指已竣工的可供銷售，或出租的商品房屋中，尚未銷售或出租的那一部分。大陸房地產待售面積自2011年來一直不斷增長，雖然今年以來銷售回暖，但待售面積仍處於不斷增長狀態，投資額持續高於銷售額，去庫存化需要進行一系列的制度改革。依上述定義，大陸「國家統計局」統計，從2000年到2015年10月，商品房新開工面積累計達171.4億平方米，銷售115.4億平方米，有56億平方米未售出。待售面積與年銷售面積比例，從2011年的25％上升到2015年10月的53％。按銷售量趨勢計算，即便房地產商不再興建新房，現在的在建房至少需要五、六年的時間才能售完。2015年12月23日《人民日報》則指出，現在住房庫存去化周期高達23個月，更嚴峻的是，新房還在不斷湧向市場。估計至2015年底，商品住房庫存約35.7億平方米，需要4.5年才能消化。 　不過另有觀點指出，真正的房地產庫存還要包括，在建施工面積和待開發的土地儲備面積。當前統計的還只是顯性庫存，即已領預售證但未售的部分，實際上還有更龐大的隱性庫存，即尚未領預售證的那部分庫存，顯性與隱性庫存相加的真實庫存應該遠高於當前的統計。以此觀之，2015年商品房待售面積有6.8億平方米，加上已批准預售但尚未銷售的7億平米，即有13.8億平方米。再加上71億平方米已批未建庫存、56億平方米在建未售庫存，合計待消化庫存規模大約為140億平方米。按照2013年歷史最高銷售紀錄(13億平方米)計算，需要10年以上才能消化完畢。 　面對房屋庫存的巨大壓力，大陸在2015年放寬房地?調控政策，力圖刺激市場，第四季出現了銷售回升現象，但這只是出現在一、二線主要城市，三、四線城市的去庫存壓力依然十分巨大。按照目前房地產市場的趨勢，以及居民的實際購買能力，短期內高庫存情況不可能有明顯改觀，庫存積壓越來越多，很多開發商快要接近資金鏈斷裂的極限。 　　　　　　（三）「去庫存」政策展望與侷限 　面對房市「去庫存」的壓力，大陸自2014年11月以來推出一系列房地?刺激政策，包括6次降息，5次降準，貸款基準利率由原來的6.15％降至4.9％，下降幅度高達25.5％；並降低首付、提高貸款額度、減免稅費、取消限購、推動或改善型需求購房者入市等政策。但是這些政策只對一線城市，以及部分二線城市的改善性需求有刺激效果，甚至推高了少數發達城市本已泡沫化的價格，而對三、四線城市的作用極為有限。 房地?市場真正庫存嚴重過剩的是部分二線及三、四線城市，是當前去庫存重點，除了繼續放鬆貨幣信貸及財稅政策外，新政策措施涵蓋以下幾個部分。 （１）擴大需求。「中共中央經濟工作會議」決定2016年加速「農民工市民化」，通過加快農民工市民化，鼓勵農民進城購屋，擴大有效需求，消化庫存。大陸「發改委」主任徐紹史2015年12月28日表示，將制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房需求，同時發展住房租賃市場。這意味著農民工能取得城市戶籍，也享有與城市人口同等的教育資源和福利保障，是住房制度的一大突破。但效果也不能過於高估，因為現在很多一、二線城市根本就不給農民工戶口，北京就有800多萬常住人口沒有北京戶口。其他三、四線城市主要缺乏?業支撐、就業機會少，又有城市服務配套缺、社會保障和子女的教育問題，想讓農民遷移到這些城市購買住房並非易事。 　（２）由政府通過發行債券回購庫存屋，或研究成立政策性的住宅金融機構「國家住房銀行」。前者為大陸「國家發改委」城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵所建議；後者是由「國家住房銀行」對符合要求的購房者提供住房貸款。由於住房銀行的資金來源伴隨著各種補貼，故實際上是一種收入再分配的方式，具有提高資金使用效率優點，但是要克服融資難、轉型難和管理難的問題，明確業務定位和界限，這些都考驗決策層改革的決心和智慧。 　（３）抑制和改善供給。防止房地產廠商大規模圈地囤地、放縱投資性購房、拉高房價、製造虛假繁榮的覆轍。從歷年的調控效果看，刺激需求易，抑制需求難；刺激供給易，抑制供給難。當前地方財政收入增幅下滑，債務壓力巨大，如果控制土地出讓規模，必將減少財政收入，所以通過降低土地出讓規模來消化供應是去庫存的難點所在。尤其去年下半年後房地產市場升溫，一線城市頻現高價土地，困難與阻力可見一斑。 　（４）從政策層面來看，去庫房已有信貸政策、公積金政策，以及地方政府的各種政策，再推出新政策餘地已不太大，最後只能依靠開發商降低房價。目前年平均收入不到一萬元的農民工購買力非常有限，面對高房價，政府雖然有補貼、免稅，但作用有限，冀望農民購買消化庫存可說是緣木求魚。要真正解決去庫存問題，首要在價格層面上做更深入的調整，對於房企來說，房價依然是有降價的可能或空間，以價換量是一種務實的去庫存策略，也是考驗大陸市場化程度的機會。 　　　　　　（四）結語 　大陸經濟增長趨緩，進入新常態轉型過程，房地產繁榮時代也將結束，更是不可避免的走上轉型之路。2015年房地?市場加速分化，一線城市房價持續領漲；部分二線及三、四線城市市場恢復緩慢，庫存嚴重。但由於房地產占大陸經濟比重大，因此轉型艱難。 　面對2016年新一輪的房地產政策與市場調整，悲觀者認為，住房高庫存是多年累積的，去庫存困難；房地產投資下跌，可能導致2016年的經濟增長壓力更大。加上外部形勢不利，美元加息、人民幣匯率貶值壓力大、美元資產吸引大陸民眾購房資金，未來大陸房地產業形勢越來越嚴峻，隱藏更多的泡沫風險。樂觀者則預測，隨著各種去庫存政策的逐漸落實，2016年的房市將不會硬著陸，預計短期內房地產銷售將會逐步增長，投資增速會止跌回升，長期效果則有待觀察。 　（來源/中國國民黨中央政策委員會大陸情勢雙週報第1705期） 【中央網路報】 This entry passed through the Full-Text RSS service - if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers. ©2016 infohankao | Web Version   Forward   Unsubscribe     Powered by Mad Mimi®A GoDaddy® company