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本報特稿/台灣房市稅制改革與健全發展/智庫論壇/國政基金會資深顧問 謝明瑞 05 Jan 09:40 AM 中央日報 –  　摘　 要 　房價偏高是國內十大民怨之首，為抑低房價之不當高漲，2011年，國內通過奢侈稅以後，實價登錄、豪宅稅，以及不動產持有稅等亦已逐步調整；2015年6月，房地合一稅 本報特稿/台灣房市稅制改革與健全發展/智庫論壇/國政基金會資深顧問 謝明瑞 05 Jan 09:40 AM 中央日報 –  　摘　 要 　房價偏高是國內十大民怨之首，為抑低房價之不當高漲，2011年，國內通過奢侈稅以後，實價登錄、豪宅稅，以及不動產持有稅等亦已逐步調整；2015年6月，房地合一稅制經立法院三讀通過，在稅賦考量下，不動產投機需求減弱，房市交易減緩，這種房市價量齊挫的走勢，在2014至2015年之間十分明顯，2016年應也無太大的變化，直接說明了當前國內房地產不景氣的事實，也說明了國內偏高房價已達到稅賦抑制的效果，更間接說明台灣房市稅制改革與健全房市發展的必要性。此外，房市問題是人民大事，也是國家社會大事，更是總統所必須解決的大事，因此，從房市稅制改革中，逐漸建立新的房市制度應有其必要性，而稅制改革與健全房市應為政府未來施政的主要目標，亦是政府當務之急。 關鍵詞　稅制改革　健全房市 一、前言 　2009年11月，行政院研考會舉辦「十大民怨」網路票選，而都會地區房價過高、電話及網路詐騙氾濫、求職不易及失業問題、毒品充斥、民生物價過高...等都是人民所不能接受並抱怨之事，其中，都會地區房價不當飆漲更是國內十大民怨之首；為了抑低房價之不當高漲，2010年6月，中央銀行首次推出房貸管制措施，2011年通過奢侈稅，爾後，並陸續加碼祭出多項新的房市管制措施，國內房市交易量價也逐漸受到影響，直至2015年8月13日，央行首度對房市管控措施鬆綁以後，有關房市控管措施有了新的改變，包括新北市的八里與鶯歌，桃園市全區(桃園市與桃園)，蘆竹、中壢，以及龜山等，亦即未來北台灣六行政區不再受第二戶貸款成數最高六成的限制。 　另外，豪宅與第三戶住宅貸款成數上限也由五成調高為六成，但對逐漸低迷的房市並無太大的助益。特別是立法院三讀通過房地合一稅後，雖然國內房市不景氣的情形明顯，但對於往後不動產市場的健全發展應有極大的助益。 　根據城市土地學會(Urban Land Institute, ULI)與資誠聯合會計師事務所(PcW)所共同發布的「2016年亞太地區房地產市場新興趨勢報告」資料，其認為亞太地區的房地產市場可以保有一定水準的成長，其中，又以東京、雪?、墨爾本、大板、胡志明市等五大城市的房市最具發展潛力，但對台灣的房市則以「保守看待」為主，在亞太地區的投資排名列為第17，並給予「持有」的評等。 　事實上，2016年台北不動產投資的17名排序雖與2015年的18名之排序變化不大，但過去一年中，政府連續祭出多項打房政策，包括2016年1月1日開始實施的房地合一租稅改革等，造成房市低迷，目前仍難有突破性的發展；因此，國內外學者專家在房市稅制改革下，對國內不動產的發展給予「繼續持有」的評論，在此情況下，房地產市場大抵都以保守觀望為主，並以「房價沒有下降或房價未有感下跌、建商推案減少、政策鬆綁」等三項指標，而進一步有2016年的房市可能依然不佳的推論。 二.房市稅制改革背景 　我國都會型房地產價格偏高所衍生的問題很多，可從國內的民怨調查、國外的統計，以及房地產稅賦的改革等幾個部分來加以觀察： (一).國內十大民怨之首 　根據2009年，由行政院研考會所舉辦的「十大民怨」網路票選中，發現國人的前三大民怨分別為都會地區房價過高(30.14%)、電話及網路詐騙氾濫(16.34%)，以及求職不易及失業問題(11.78%)…等；其中，房價偏高則為十大民怨之首，其佔比達十大民怨的三成以上，並與第二大民怨的電話及網路詐騙的相差幅度達13.80%。若把十大民怨的比重分別做考量，則第六至第十的五大民怨分別為公共場所廁所不乾淨(6.97%)、交通違規開單拖吊過嚴(6.63%)、幼兒托育不安全(5.23%)、食品?生把關不嚴(4.24%)、占用騎樓、道路或車位(4.03%)，而五大民怨的比重累積數(27.10%)尚不及「都會地區房價過高」的占比，顯見房價偏高是都會人口中最所關心的問題，也是政府不容忽視的問題。 (二).國際十大漲幅之六 　台灣都會區的房價偏高亦可從世界知名房地產顧問商Knight Frank公司的統計中獲得佐證。 　2006-2011年期間，在世界各主要國家的房地產市場，其房價漲幅最高的前十名中，大多集中在亞洲地區，且以亞洲的房價漲幅為最大，歐洲為最小；亞洲國家以中國的漲幅為最大，其過去五年的房漲幅達一倍以上(110.9%)；其中，又以上海及北京的房價漲幅為最大，其精華地段的房價每平方公尺分別為1.94萬及1.74萬美元；2012年，在中國大陸的積極打房政策下，其房價的跌幅則介於一至二成之間，同時也導至2014年以後的房市交投不甚活絡的現象。 　亞洲第二高房價在香港，其過去五年的房價漲幅為93.7%，平均每年的漲幅為18.74%，房價每平方公尺為4.75萬美元，為全球第四高位，且香港地區的商租賃價格己超過倫敦，為全球最貴的地區；唯從2011年起，香港金管局已規定主要收入來源不在香港地區的購屋者，其必須付出比當地人多一成以上的頭期款，而使得其房價的漲幅稍為緩和。另外，台灣的房地產市場之平均漲幅在全世界中亦排名第六，其五年的漲幅為30.1%，年平均漲幅在6%以上，唯都會地區的房價漲幅更大。 (三).房地產稅賦的改革 　為了扼止都會地區房價不當高漲所引發的民怨問題，政府於2011年(民100)6月1日施行「特種貨物及勞務稅條例」規範，而這種被稱為「奢侈稅」的實施，以及日後相繼推動的豪宅稅，加上不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等「地政三法」，再加上土地徵收條例與住宅法等所構成的「地政五法」之推動，主要就是為了健全房地產市場的正常發展。 　2011年，台灣開始實施奢侈稅，對購屋以後第一年及第二年便賣屋的投機者課予較高的稅賦，使得台灣的房地產市場呈現量跌價縮的情形，房價似乎獲得了一定程度的控制，唯因通貨膨漲的陰影隨著百貨齊揚而成為房價再度上升的主要因素，主要因房地產產品仍是當前保值或抗通膨的主要商品。 (四).房地產稅賦的影響 　一般而言，政府對於稅賦的增加或改變，是影響國內房市去化的重要因素。2014年，國內房市不景氣現象即因稅制修改而逐漸明顯，不唯交投冷清，而且房地產量價齊挫；另方面，由於房市與股市投資人都具有「追漲不追跌」的預期心理，若民眾有房價上漲的預期心理，則投資需求增加，房價於焉上升，反之則會心存觀望，甚者連自住型住宅之需求都會下跌。 　當此之際，由於國內推動的不動產相關稅賦，使得國內房價有逐漸下調走勢，但下跌幅度仍未到「有感」的程度，因此，除了少數彈性較小的必需品之「剛性需求」外(如住者有其屋的住宅需求)，買賣雙方大多不會選擇在房市不景氣時進入，房地產之價量當然亦不易提升。 三.不動產稅賦 　房地產的持有與移轉的方式很多，唯不論是持有或租賃，或是買賣、贈與、繼承等的轉移過程，都與不動產的稅賦有關；為便於說明房地產稅賦對房價可能產生的影響，茲就不動產的持有與使用，分別說明如下述。 (一).依法令規定課稅 　在都會地區房價偏高之際，政府若經由金融體系，以貨幣政策來處理房地產問題，基本上對抑制房價並無太大的助益；根據IMF的研究，影響房地產價量的重要因素是稅賦，故若能從稅賦?手，相對較為快速而有效；而在房地產的相關稅賦中，大抵包含靜態與動態的稅賦，前者如地價稅(空地稅)、田賦(荒地稅)、工程受益費、房屋稅等；後者如土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、財產交易所得稅等，而不論是靜態的稅或動態的稅賦，二者的從實課徵，應是解決都會地區房價偏高相對較為適當而有效的方法。 　在實務上，由於不動產的持有人或使用人都必須依按法令規範，在一定的期間內繳交不動產稅賦，因此，只要在不動產稅賦繳納之時，對房地產的持有人或使用人課稅，基本上便能達到以稅制價或以稅制量的目的。 (二).不動產持有稅 　根據稅法規定，凡持有不動產的所有權人，其在每年的5月1日至31日時，必須繳交房屋稅；又每年的11月16日至12月15日，必須繳交地價稅。 (三).不動產出租之房屋稅 　若不動產持有人將不動產租予他人使用，則每年的5月1日至31日繳交房屋稅；並以每年的11月16日至12月15日之間，繳交地價稅。 (四).不動產移轉稅 　當不動產所有人將不動產做移轉時，不論是買賣、贈與，或繼承，不動產使用人或持有人都必須繳交相關的費用，其過程簡述如下： 　1.買賣 　一般而言，房地產的買賣過程相對複雜，除需有足夠資金以資應用，並與金融機構做緊密的配合之外，每一項交易過程都必須符合法令的規範，且都與稅賦課徵有關，其過程可簡述為：房地產交易雙方達成買賣協議→簽約→用印→契約公證繳納公證費→申報契稅及增值稅→完稅、繳納契稅、增值稅→塗銷抵押權→繳交登記規費產權移轉登記→交易完成→次年申報綜合所得稅，財產交易所得稅一併課徵。 　2.贈與 　不動產若為贈與，不論是親子之間的贈與或朋友之間的餽贈，只要贈與行為發生後，都必須在30日內申報贈與稅。 3.繼承 　若房地產屬於繼承，則被繼承人死亡後一個月內，稅捐機關會寄發申請通知書及申報書給相關的繼承人員；另外，被繼承人死亡後六個月內，繼承人接獲申報通知及申報書後，應於期限內填寫遺產稅申報書，並申報之；又若被繼承人死亡後三個月內，繼承人未能在期限內申報者，得申請延期三個月。 (五). 豪宅稅 　一般而言，豪宅稅可以有兩種課徵方式，第一種是類似「奢侈稅」的概念，在建商出售時一次代徵，購屋人若沒繳稅，就不能登記所有權；第二種是「房屋稅」或「房屋稅的附加稅」，在每一年開徵房屋稅的時候課一次。唯無論是那一類的豪宅稅，在台灣理應都適合開徵，但是第一類的豪宅稅必須經過立法院通過及總統公布的立法程序，困難度比較高，如台北市政府宣布自100年7月1日開始徵收是屬於第二種方式的豪宅稅。 　在都會地區房價高居不下的情況下，台北市針對「高級住宅加價課徵房屋稅」，於民國100年1月24日公告，自民國100年7月1日起實施，並適用於民國101年5月開徵的房屋稅。 　另外，豪宅稅的認定標準是住宅必須同時符合「獨棟建築、外觀豪華、地段?佳、景觀甚好、每層戶少採光良好、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」等八大指標的住宅大樓，且不含商業大樓與別墅，最後還加上「每戶總價八千萬元以上，以及每坪單價一百萬元以上或大坪數的房屋」等十個要件。而這種對豪宅認定條件的改變，也讓台北市原先符合豪宅的定義之棟數由原來的400棟約10410戶減少為139棟約2900戶，減少約三分之二(-62.14%)，也讓台北市的豪宅稅由5億元降為2億8萬元，減少約一半的稅賦收入(-44.0%)。 　事實上，政府開徵豪宅稅並不能真正解決房價偏高的問題；以第一類豪宅稅而言，稅賦會使豪宅購入成本提高，但對真正的富人而言，房價調升應仍不致造成負擔；甚至可能因為有財富的「誇示效果」而讓豪宅的買氣更旺。第二類的豪宅稅稅額有限，對買得起豪宅的人而言，並無太大的影響，因此，若從居住正義與社會公平的觀點，把開徵豪宅稅的目的，定位在讓有錢人多繳一點稅，會是相對較為務實的想法。 　另方面，立法院於2011年(民100)6月通過奢侈稅，雖可以克制短期投機炒作，但對於持有房子超過兩年的投資客，或把豪宅當作收藏品的資本家而言，並無太大的效果；更重要的是台北市的實質財產稅率太低，多持有好幾棟房屋，幾乎是零成本，而這種情況如果無法修正，可能使台北市淪為「炒房」的重要場所，唯台北市課徵「豪宅稅」，基本上已讓高房價問題獲得部分的解決。 (六)．房地產稅賦 　一般而言，房地產所須繳交的稅賦很多，如房屋稅、地價稅、契稅、增值稅、贈與稅、遺產稅、公證稅…等，其所含蓋的內容十分複雜，為便於比較並說明，僅就稅捐類別、納稅義務人、課稅標的、稅基、稅率等、計算方式、課稅時機、核課機關，以及法令依據等；唯各項目的變動雖不大，但有關稅基、計算方式，以及稅率等部分內容並非一成不變，應會視國內外政經局勢的改變，或因應國內特殊經濟狀況而會有所調整，因此，不動產稅賦的內容亦可能有所變動，本文所列內容，僅供酌參。 　經由前述說明可知，不動產不論是經由交易、移轉，或是繼承的過程，每一項的變動或移轉過程幾乎都與稅賦有關，因此，不動產的交易管理可經由稅賦的課徵與調整，來達到抑制房價不當高漲的直接或間接目的。 四.房地合一政策 　房地合一政策是指將房地產與土地合併共同課稅的一種政策，有關房地合一政策的內容，可分為下列幾個部分來說明。 (一).背景因素 　自2011年以降，政府在陸續推動奢侈稅、實價登錄、豪宅稅等政策以後，再進一步推動房地合一政策，原擬於2015年元月開始實施，唯為配合大眾的需求，財政部重擬「房地合一、實價課稅」內容，2015年6月19日，立法院三讀通過所得稅法部分條文修正案，特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案，房地合一課稅於民國105年元旦開始實施，奢侈稅同步落日，整個房地產去化走勢亦逐漸明朗化，對房市的穩健發展亦相對有利。 (二).房地合一稅內容 　根據房地合一稅新制規範，為抑制房價不當高漲，採取短期課稅從重(最重稅率達45%)、中期稅賦合理、長期持有優惠的原則；另外，為使稅制更為合理合宜，並影響自住者的權益，同時考量房屋持有人因非自願性調職而出售房地產時所可能產生的損失，因而另定「防錯殺條款」，稅率比照持有房地產2-10年者的稅率，亦即課徵稅率為20%。 　由於房地合一稅制的實施，為影響未來房地產市場發展的重要因素，對人民的權益影響甚大，因此，國內必須對房地合一稅制的內容有所瞭解，茲分別就其課稅對象、稅率、自住優惠、稅基、防錯殺條款，以及初時採用新舊制雙軌同時進行等部分，簡述如下。 1.課稅對象 　　課稅對象不同主要是基於時間因素的考量，即： 　　(1).民國103年1月2日以後取得的房地，且持有未滿二年，並在105年後 　　　 交易者。 　　(2).民國105年1月1日以後取得之房地產。 2.稅率 　　一般而言，境內居住與境位居住者所面臨之稅率亦不同，即： 　　(1).境內居住者 　　　 (a).持有未滿一年者，稅率45%。 　　　 (b).持有1-2年者，稅率35%。 　　　 (c).持有2-10年者，稅率20%。 　　　 (d).持有超過10年者，稅率15%。 　　(2).境外居住者 　　　 (a).持有1年以內者，稅率45%。 　　　 (b).持有1年以上者，稅率35%。 3.自住優惠 　　自住優惠必須考量購屋人的資格及其稅率的不同，即： 　　(1).資格 　　　 個人與配偶及未成年子女持有，並連續居住滿6年，交易前6年無營業使用，且該筆房地產未曾適用本優惠。 　　(2).稅率 　　　 交易獲利逾400萬元，稅率10%；未逾400萬元者免稅。 4.稅基 　　稅基因取得、改良、繼承等的不同而有差異，即： 　　(1).房地交易成交價，扣除原始取得成本，與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。 　　(2).繼承或受贈取得，以房地交易成交價，扣除繼承或受贈時，房屋評定現值與公告土地現值(須按消費者物價指數調整)，與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。 5.防錯殺條款 　　防錯殺條款可分成三個部分，即： 　　(1).非自願售屋 　　　 因財政部公告調職、非自願離職，或其他非自願性因素，持有期間在二年以下房地，稅率為20%。 　　(2).合建分售 　　　 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起算二年內完成銷售，稅率20%。 　　(3).繼承取得 　　　 繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 6.採雙軌制進行 　　雙軌制是指現制與新制的執行方式不同，即： 　　(1).現制或舊制 　　　 凡在103年1月1日以前取得之房地產，採用現制或舊制，即僅房屋課所得稅(稅率最高為45%)。 　　(2).新制 　　　 凡在105年1月1 日以後取得之房地產，採用新制，即採用房地合一所得稅(所得400萬以下免稅，稅率最高45%，最低10%)。 (三).實施房地合一稅的必要性 　為了抑制房價不當的高漲，並解決民怨問題，房地合一稅制的推動與執行有其必要，主要因其有許多特性或優點，簡述如下： 1. 社會資源分配合理化 　房地合一稅制是國內稅制修正的重要里程碑，除可落實居住正義，並對購屋族有所助益之外，亦有助於稅制修正及社會資源分配的合理化，同時也可以達到穩定金融的效果。 2. 抑低房市需求 　2015年，國內房市正處於高點反轉之際，不僅房市交易量下降走勢甚為明顯，部分地區的房價也呈現下降走勢；2016年房地合一稅制正式實施後，預期未來房地產交易成本將增加，投資利潤減少，未來可能呈現減縮現象。 3. 避免烘抬房地產價格 　房地合一增加交易成本，減少交投利潤，同時減少投資房地產的誘因，又因房地產買賣受實價課稅勾稽影響，可間接避免業者不當哄抬房價，對國內房市的健全具有正面的作用。 4. 利於地方財政自主 　房地合一可以合理調高土地公告現值，並使土地售價真正接近市價，讓土地公告地價可以合理提升，促進土地成本的合理化，避免業者或投機客的囤地現象持續發生，不僅可以增加地方建設的財源，同時有利於地方的財政自主。 5. 增加中央財源 　中央可以利用房地合一政策增加財源，不僅可以落實住宅政策的推動，而且對於弱勢族群的住宅需求或長期照顧，亦有正面的效益。 6. 落實居住正義 　居住正義必須建立在完善的房地產政策上，而房地合一稅制的實施可以避免讓住宅成為炒作的商品，並進一步落實居住正義的理想。 7. 建立公平稅制 　在2016年起算的房地合一制中，雖有400萬的免稅額度，但可為整體不動產稅制重親建立公平稅制。 8. 有效抑低房價 　國內房市交投疲軟，房市議價空間增加，房市交易一般均以建商開價的八折為議價基礎，有效抑低房價的不當高漲。 9. 減少投機需求 　房地合一稅的公佈使國內各都會區的房地產買賣移轉棟數均呈下降走勢，顯示在房地合一的政策下，導致房市交投不佳。 10. 仍有改善空間 　國內的不動產相關稅賦尚須修正，如田賦長期停徵，放任農舍搶建等，未來仍有進一步的改善空間。 五.房地合一與房市變化 　房地合一稅制的政策對國內房市的影響甚大，這可就稅制通過前與通過後兩個部分來加以說明。前者是?釀觀察期，後者屬調整適應期。 (一).房地合一稅制通過前的房市變化(2015年6月19日前) 　房地合一稅制從原先的2015年開始實施，因整體性考量而延後為2016年?動；唯若從過去幾年的房市變化來加以觀察，在政府的「打房」政策頻繁，以及房地合一稅制內容及實施方式仍不確定的情況下，國內房市面臨房市不景氣的陰影，對國內不動產市場的變化影響甚大，茲舉其較重要者說明如下： 1.買賣移轉棟數減少 　一般而言，買賣移轉棟數是指房地產市場中，買賣並過戶的房子之總數，房市的買賣移轉棟數愈多，表示房市愈熱絡，反之則買氣不佳。若以2014年的房市變化來觀察，在政府一連串的打房措施，以及房地合一稅制的議題下，房市成交量值銳減，全台灣的買賣移轉棟數約僅有32萬棟，為2003年以來的最低點；若進一步從六都的買賣移轉棟數之變化來觀察，則其年變動率的跌幅在一至二成之間；其中，又以新北市的下降幅度達四分之一為最大(-25%)，且台北市與新北市的買賣移轉棟數為1991年以來的最低點。 　2.家戶購屋比下降 　一般而言，家戶購屋比是指區域家庭新購屋的比率，其計算方式是以建物買賣移轉棟數，除以同一時期的家戶數量以後所得之數值；家戶購屋比愈高，表示該區的房市交投活絡，或房市買氣較佳；根據六都地政局的統計資料，以及內政部不動產交易實價查訊服務網的資料顯示，在2012-2014的三年中，國內六都的家戶購屋比平均約僅有4%，其中，以桃園市的6.0%為最高，台北市與台南市的3.1%為最低，顯示當前的房市交投不佳。 　3.都會行政區購屋比下調 　若進一步觀察六都各主要行政區的家戶購屋比，以及其房價的變動情形，則可發現在國內的前十大排名中，家戶購屋比超過一成者均集中在新北市，其中，又以林口為最高，為前十大購屋比之首；桃園市的八德與台南市的安平則為十大購屋比之末。唯若就其房價變化來看，前三大都會區的家戶購屋比與房價的排序都是相同的，即新北市的林口與淡水，以及台中市的西屯，亦即此三個行政區的房市交投較為活絡。 　4.房價持續上升 　在政府的打房政策以及提高不動產相關稅賦的政策因素之影響下，國內房市逐漸步入低迷走勢，在六都的房地產市場之表現中，不論是房地產的買賣移轉棟數，或家戶購屋比等，都呈現下降走勢，其中，又以雙北市的下降趨勢更為明顯；然而，在房市交投普遍不佳的情況下，房價是否亦呈現反轉態勢呢？ 　若以2013及2014兩年的房價變化來觀察，則在六都的房價的變動過程中，其漲勢雖有趨軟的情形，但房地合一推動過程中，房價並未曾現明顯的反轉走勢，亦即六都房價持續走高，其中，又以台南市的房價超過一成為最大，其年漲幅達12.12%，而台北市則敬陪末座，其漲幅為4.15%，亦即六都房價並未因房市景氣不佳而呈現反轉下降的走勢。 　整體而言，自2014年以降，國內房市表現確實不佳，交易量減少，但價格並未明顯鬆動，這雖與國際經濟與國內經濟的交相影響有關，但游資充斥，房地合一稅制不明，短期間房價難以鬆動，且價量之間的變化具有時間遞延(time lag)因素，但若沒有適當的投資管道，亦缺乏相關的配套措施以之因應，則「長期間，台灣房市無空頭」現象，值得國人的深思與考量。 (二).房地合一稅制通過後的房市變化(2015年6月19日後) 　2015年6月19日，立法院三讀通過所得稅法部分條文修正案，特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案，房地合一課稅將於2016年元月1日正式推動，奢侈稅亦同步落日，為影響當前房市價量變化的最主要因素，簡述如下： 1.市場多空交戰 　房地合一制政策通過以後，由於買賣雙方對未來房市變化各有不同的看法，房市變化因而呈現不同的樣貌，六都之間的房市交易也漸趨明確，唯房價仍是漲跌互見。在2015年第一季的房市變動中，從房屋貸款負擔率、家戶購屋比、房價所得比等房市指標中，可以看出其數值依然偏高，但已呈向下修正走勢，至同年第二季，從六都房價漲跌情形，買賣的議價空間，以及住宅的推案量等指標面來觀察，有關房市價量指標幾乎均呈下降走勢，顯示當前國內房市不景氣，並直接或間接影響國內的經濟發展，而在國內股匯市齊挫，而房市又處於低迷時期，中央銀行開始對北台灣的幾個行政區做金融性的鬆綁，同時也拉開了政府打房政策可能改變的序幕。 2.房價所得比偏高 　都會地區房價偏高情形，常以購屋痛苦指數的高低來表示，而所謂「購屋痛苦指數」係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以3房(35坪)的總價後，除以雙薪夫妻的年薪所得而得，用以表示民眾的購屋負擔的沉重與否，一般又以「房價所得比」來表示，亦即房價所得比等同於購屋痛苦指數。假設國人要在台北市買一間房子，必須不吃不喝15年才能買得起，則這個「15年」所代表的意涵就是「購屋痛苦指數」，或「房價所得比」，也就是房價與家庭年所得的比值。 若以全台主要都會區的房價變動來觀察，則以台北市的房價所得比為最高，民眾購屋負擔也最重，如2015年第1季台北市的房價所得比達16.46；新北市、台中市、高雄市次之；桃竹縣市及台南市則約7倍，全台灣的平均房價所得比為8.46倍，而國際間對於房價所得比是否合理的判定上，一般認為應以3∼6倍是較為合理的區間。 3.六都房價漲跌互見 　在2015年第二季的房市變化中，仍以盤整格局為主，主要因許多建案搶在房地合一新制上路前銷售，成交量不減反增；根據國泰房地產指數顯示，國內第2季全台預售及新成屋的平均房價為每坪29.45萬元，較第1季上漲2.29%，其中，台北市新屋每坪可能的成交售價為80.99萬元，下降幅度為-0.45%，而新竹與台中市的跌幅分別為-2.27%與-1.43%，其餘新北市、台南市、高雄市的房價仍呈繼續攀高走勢，房價分別上漲0.32%、7.22%、2.44%，其中，又以台南市的房價漲幅為最高。 　在房價變動方面，國內六都房價仍以北台灣的房價為最高，若以首善地區的台北市房價為比較基準，則新北市第二季的房價尚不及台北市的一半(49.77%)，而桃園、台中、高雄的比值分別為26.57%、25.47%、25.71%，台南市的房價則不及台北市的二成(19.85%)。 4.議價空間加大 　房市不景氣，購屋的議價空間加大，一般都在一成以上，若從各都會區的房地產交易來觀察，在議價空間方面，以台北市的議價空間17.89為最大，高雄市次之，新北市的議價空間14.42為最小。 5.推案戶數下降 　房市推案量的高低是房市是否活絡的重要指標之一，經濟景氣佳，房市推案戶數增加，反之則減少；而若從六都的推案戶數變化來觀察，以新北市的推案戶數佔27.72%為最多，台中市的24.67%居次，其餘各都會區的推案戶數都在二成以下，分別是高雄市(17.47%)、桃園市(13.92%)、台南市(11.12%)，而推案戶數最少的為台北市，其第2季的推案戶數不到千戶，僅有790戶，占全台15533戶5.09%，還不到新北市的二成(18.35%)。 6.北市公寓房價漲跌互見 　時序進入2015年下半年以後，政府的房市政策依然影響房市的變化，如首善地區的台北市調高公告地價，平均漲幅達三成以上(30.38%)，對台北市符合自用住宅用地半數以上(54%)的屋主而言，每戶平均要多繳一千元以上(約1100元)的地價稅；另外，土地持分較高的豪宅、商用不動產、地上權房地產，以及土地持分相對較高的老公寓等，都必須付出更高的費用。 　然而，僅管當前房市不景氣，人民還必須對其擁有較多坪數的房地產付出更多的地價稅，但房價並未因此而全面走低；以2015年台北市第3季的公寓行情變動為例，在台北市的12個行政區中，仍有將近五成的房價是上漲的(41.67%)，其中，又以中山、士林、萬華的漲幅分別為2.96%、2.65%、2.46%為較大，跌幅最大的為南港的老公寓(-8.97%)，至於信義(-0.02%)、大同(-0.39%)、文山(-0.94%)均未超過-1%。 (三).房市政策的調整與修正 　政府在一連串的打房以後，已逐漸修正其房市政策，其中，最明顯的應是央行已連續二季宣佈降息，隱喻著「政府不再打房」的訊息，緣於在過去幾年中，政府有一連串的打房政策，如奢侈稅、豪宅稅、實價登錄，以及2016年元月推動的房地合一稅等，亦即政府已針對投資人給予信用上的管制，讓投機客很難透過銀行的融資作短期炒作；另方面，各縣市政府亦紛紛調高公告地價，不動產持有稅上升，使得房市的投機需求因而下降。 六.健全房市之比較 　住者有其屋是人民的大事，也是社會與國家的大事，更是總統所必須關心並解決的重大事務；因此，每逢大選期間，健全的房市政策是總統候選人所不能不提的重要政策。 　在民主國家中，領導人必須能對民怨問題有解決的能力，才能獲得人民的認同，也才能獲取國家大位；因此，各政黨候選人莫不以如何達成居住正義為其解決房市問題的重要理念，並提出各種房市政策以之因應，在此情況下，如何先讓住者有其居，再進一步達到住者有其屋，便成為健全其房市政策的主要訴求。 　另外，如何讓當前多餘且閒置的空屋變成租屋，並讓其中的某一比例轉換成為社會住宅，應是相對較佳的可行策略，而這也是當前各政黨的總統候選人中，會選擇以社會住宅作為其競選策略的主要原因之一。如2016年的大選期間，各政黨候選人所提出的房市政策中，大多與社會住宅政策有直接或間接的關聯。 　房市政策在於建立較為健全的房地產市場，然而，綜觀在各政黨總統候選人的房市政策中，雖各有定見，且內容冠冕堂皇，唯觀之過去歷史，便可發現有些政策的陳義過高，在執行上頗有困難，如社會住宅的興建總是雷聲大雨勢小，而振興房市產業的內容亦易淪為口號，若政策推動不易，對國內房市的健全發展可能沒有太大的助益，且不易達成其所謂的房市政策目標。 　整體而言，房市稅制的改革是健全房市的重要前提，因此，若政府政策推動得宜，房地合一稅制正式實施以後，應可逐漸達到健全房市的目的。爾後，2016年以後所購買的房子，若房屋出售時適用房地合一稅新制，若屬自住，居住滿6年後出售時，若獲利不超過400萬元，均為免稅，至於超過的部分則課徵10%，且有重購退稅的優惠，這也是國人未來投資房地產時，房地合一稅必須列入考量的重要因素。 七.結論與建議 　經由前述的分析與說明，可據以列出本研究的結論與建議如下： (一) 結論 　本研究的結論簡述如下： 　1.台灣都會型房地產價格偏高，平均漲幅在全世界中亦排名第六，其五年的漲幅　為30.1%，年平均漲幅在6%以上，為國內十大民怨之首。 　2.房地產的稅賦包含靜態與動態的稅賦，前者如地價稅(空地稅)、田賦(荒地稅)、工程受益費、房屋稅等；後者如土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅、財產交易所得稅等，而從實課徵應是解決都會地區房價偏高較為適當而有效的方法。 　3.根據房地合一稅新制規範，採取短期課稅從重(最重稅率達45%)、中期稅賦合理、長期持有優惠等；另外，定有「防錯殺條款」，稅率比照持有房地產2-10年者的稅率，亦即課徵稅率為20%。 　4.房地合一稅制的內容包括課稅對象、稅率、自住優惠、稅基、防錯殺條款，以及初時採用新舊制雙軌同時進行等，並以2016年元月實施。 　5.房地合一稅制立法通過前，在預期心理下，國內房市呈現買賣移轉棟數減少、家戶購屋比下降、都會行政區購屋比及房價則持續上升。立法通過後，推案戶數下降、議價空間加大、房市交易量萎縮，以及房價漲跌互見等。 　6.住者有其屋是人民的大事，而健全的房市政策則是總統候選人的重要政策。而住者有其屋則是健全房市政策的主要訴求。另外，各政黨總統候選人所提出的房市政策中，大多與社會住宅政策有關，唯其政策易流於口號與空言。 (二)建議 　房市稅制的改革是以健全房市發展為主要目的，而經由前述的結論，可據以列出本研究的建議如下述： 　1. 台灣都會型房地產價格偏高為國內十大民怨之首，政府必須慎重處理。 　2. 房地產的稅賦很多，課徵方式亦相對複雜，但若能確實從實課徵，應可解決國內房價偏高的問題。 　3. 房地合一稅新制若要確實可行，並使稅制更為合理合宜，則在不同的階段宜有不同的做法，並課徵不同的稅率。 　4.房地合一稅制於2016年正式?動以後，必須確實執行。 　5.房地合一稅制內容及實施方式對國內不動產市場的變化影響甚大，而健全的房市政策是總統候選人的重要政策，唯其政策必須確實可行，不宜流於口號。 　整體而言，房市問題不是單一問題，是總體問題，不宜以單一政策處理，而須從國家整體來做考量，特別是在國人根深柢固的「有土斯有財」的傳統觀念下，生命可以自尋生路，正如房價亦可找到適當的安身立命之所，因此，房價易漲難跌，國人仍須密切注意房市變化的動態發展。 參考文獻 (引自國家政策研究基金會) 謝明瑞(2010)，房市無空頭。 謝明瑞(2011)，台灣課徵奢侈稅對房地產市場的影響。 謝明瑞(2013)，台灣實施奢侈稅與實價登錄政策之探討。 謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？ 謝明瑞(2014)，台北市住房政策為勝選關鍵？ 謝明瑞(2014)，房地合一政策之研究。 謝明瑞(2014)，台灣房價二年降三成？ 謝明瑞(2014)，台灣「健房」與「打房」政策對房價影響。 謝明瑞(2014)，台灣九合一選舉後的房市分析。 謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？ 謝明瑞(2015)，總統頭家的房市政策 謝明瑞(2010-5)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建雜誌專欄。 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　　台南市3,980棟，與11月相比增加147.8%，年增幅124.9%，由於投資氛圍比其他直轄市淡，即使在北區、東區、安南區爆出大量，也不影響整年度「恆溫」的情況，是唯一全年移轉量「正成長」的縣市；高雄4,969棟，月增76.6%，年增35.9%，主要是左營與鼓山區因捷運交通機能，在住宅區氣氛濃厚的優勢下交屋熱烈，撐起南台灣房市。 　　台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，12月買賣移轉明顯回溫，其中新成屋的移轉顯著，可望拉抬全年交易棟數攀上28萬棟，但仍是民國90年以來的新低紀錄，其中台北市摔破3萬棟，新北市不滿6萬棟，雙雙寫下88年有紀錄以來最低數字，顯見房市受創嚴重。 　　展望105年情勢，永慶房產業管部協理鍾穎麟指出，104年房市受重傷，今年預期在總統大選後，政經情勢回穩，加上全球經濟景氣回溫，可逐漸回歸正軌，而且下半年優於上半年，但整體房價仍有1成的下修空間，屋主須適時讓價才能加速去化。 104年12月六都移轉棟數變化，如下表： This entry passed through the Full-Text RSS service - if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers. ©2016 infohankao | Web Version   Forward   Unsubscribe     Powered by Mad Mimi®A GoDaddy® company